Nicht wenige träumen von einem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung, doch die Immobilienpreise in Deutschland schießen seit Jahren in die Höhe. Wir beantworten die wichtigsten Fragen rund um das Thema Immobilienkauf.

Wo lohnt sich ein Immobilienkauf?

Der Ort hängt von der Entscheidung ab, ob die Immobilie selbst genutzt oder eine Kapitalanlage werden soll.

"Wenn die Wohnung für mich sein soll und ich nicht so viel Geld habe, dann gilt: Raus aus den teuren Metropolen, rein in B-Städte wie Osnabrück, Wolfsburg, Flensburg, Ingolstadt, Kempten, Aschaffenburg oder gleich raus aufs Land, denn dort ist es noch günstiger", sagt Stefan Ried, Inhaber des Münchner Maklerbüros Immobilien Ried.

Zu den Regionen in Deutschland, die noch nicht völlig überteuert seien, gehöre beispielsweise der Osten, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz.

Als Kapitalanlage ergibt eine Immobilie in teuren Großstädten durchaus Sinn: Die Rendite ist zwar schlecht, aber das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite gut, da die Immobilie meist mit gutem Preisaufschlag weiterzuverkaufen ist.

Die Rendite ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahme und gestaltet sich regional unterschiedlich. In Metropolen ist sie meist niedrig und in B-Städten besser.

"Auch B-Städte sind als Kapitalanlagen beliebt, denn sie bieten eine bessere Rendite, allerdings ist die Werthaltigkeit unter Umständen nicht so gut wie in großen Städten", sagt der Immobilienexperte.

Wie viel Anzahlung braucht man?

Je mehr Eigenkapital in die Anzahlung einfließt, desto sicherer und weniger belastend ist die Finanzierung.

"Mit viel Eigenkapital bekommt man bei Banken oft einen besseren Zinssatz, man muss weniger pro Monat abzahlen und das Risiko der Überschuldung sinkt", erklärt Stefan Ried.

Ein Eigenkapitalanteil zwischen 15 und 30 Prozent gelte in der Branche als normal und sinnvoll.

Wie berechnet sich der Preis einer Immobilie?

Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten hinzu:

  • Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent variiert
  • Notar- und Grundbuchkosten, die bei 1,5 Prozent vom Kaufpreis liegen
  • eventuell Maklergebühren, die sich regional zwischen drei bis sechs Prozent bewegen

"Häufig kommen auch noch die Kosten für ein Immobilien-Gutachten hinzu und Modernisierungskosten, das darf man nicht vergessen", erläutert der Münchner Immobilienprofi.

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Was ist eine gute Rendite?

"In München, einer der teuersten Städte Deutschlands liegt die Rendite durchschnittlich bei rund 2,5 Prozent, in Hamburg um die drei Prozent, in B-Städten zwischen vier und fünf Prozent", erklärt Stefan Ried.

Top-Renditen könne man zudem in Gegenden um Magdeburg und Chemnitz mit sieben bis acht Prozent erreichen, weil der Standort nicht so attraktiv sei. "Allerdings ist ein Investment in den strukturschwachen Gebieten auch mit einem deutlich höheren Risiko verbunden", so Ried.

Wie lange braucht man fürs Abzahlen?

Das hängt von der Art der Finanzierung ab, von der Höhe des Zinssatzes und der Tilgung.

Ein Rechenbeispiel: Ein Kredit in Höhe von 250.000 Euro wäre zum Zinssatz von 1,5 Prozent bei einer monatlichen Ratenzahlung von 937,50 Euro (entspricht 3 Prozent Tilgung) in 27 Jahren und zehn Monaten abbezahlt.

"Die Durchschnittswerte liegen in Deutschland für eine 110 Quadratmeter große Wohnung bei einer 3-prozentigen Tilgungsrate bei 27 Jahren", sagt der Immobilienexperte.

Das sei jedoch nur ein grober Anhaltspunkt, der für die teuren Metropolen nicht immer stimme, da beispielsweise bei teureren Kaufpreisen oftmals eine niedrigere Tilgung gewählt werde, um die monatliche Belastung geringer zu halten.

Lohnt es sich, im Ausland zu kaufen?

"Das kommt immer auf die Infrastruktur in dem Land an, ob es eine gut funktionierende Wirtschaft, Arbeitsplätze, stabile oder steigende Immobilienpreise hat", sagt Makler Ried.

Es würden jedoch die gleichen Kriterien gelten wie für Deutschland - Rendite, Risiko, Chancen auf Wiederverkauf.

Als Beispiel nennt er Italien, wo sich Immobilien am beliebten Gardasee durchaus rentieren, in weniger bekannten Urlaubsregionen wie in den Abruzzen oder Kalabrien jedoch nicht.

Was ist die Wohnungsbauprämie?

Seit 1952 fördert der Staat einkommensschwächere Wohnungsbauer und solche, die es werden wollen mit der Wohnungsbauprämie, die nicht zurückgezahlt werden muss.

Jeder Steuerpflichtige in Deutschland ab 16 Jahren hat Anspruch auf den Zuschuss, sofern er als Single nicht mehr als 26.500 Euro zu versteuerndes Einkommen hat. Für Ehepaare liegt die Grenze bei 51.200 Euro.

Wer mehr verdient, hat keinen Anspruch auf die Förderung.

Sparer, die mittel- oder langfristig eine eigene Immobilie kaufen oder bauen wollen, können einen Bausparvertrag auf mindestens sieben Jahre abschließen, bei dem es 8,8 Prozent Zinsen gibt. Das heißt: Wer pro Jahr 200 Euro anspart, bekommt vom Staat 17,60 Euro geschenkt.

Wie funktioniert Baukindergeld?

Für die 2005 abgeschaffte Eigenheimzulage führte das Innenministerium 2018 das Baukinder­geld ein, das die Kreditanstalt für Wiederaufbau auszahlt.

Der staatliche Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss, soll es Familien mit Kindern und Allein­erziehenden leichter machen, ein eigenes Haus oder eine Eigentums­wohnung zu finanzieren.

Pro Kind erhält man 12.000 Euro, ausgezahlt in zehn jährlichen Raten zu je 1.200 Euro.

Voraussetzungen:

  • Das zu versteuernde Einkommen pro Haushalt liegt unter 75.000 Euro
  • Das Kind ist unter 18 Jahre alt, hat Anspruch auf Kindergeld und seinen Hauptwohnsitz im Haushalt
  • Es besteht kein Wohneigentum zum Zeitpunkt der baurechtlichen Genehmigung oder des notariellen Kaufvertrages
    Für Anbau, Umbau und Sanierung gibt es das Baukindergeld nicht.

Wie muss man seine Immobilie versteuern?

"Das kommt darauf an, was man damit macht", sagt Experte Ried. Alle Eigentümer eines Grundstücks müssten jährlich Grundsteuer an die Gemeinde zahlen. Wer seine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, muss Spekulationssteuer zahlen. Diese bemisst sich am persönlichen Einkommenssteuersatz.

"Wird die Immobilie hingegen selbst genutzt, dann kann man sie schon nach drei Jahren steuerfrei verkaufen, vorher muss man auch Spekulationssteuer zahlen", erklärt Stefan Ried. Mieteinnahmen müssten natürlich auch versteuert werden.

Verwendete Quellen:

  • Expertengespräch mit Stefan Ried, Diplom-Kaufmann und seit 15 Jahren und Inhaber des Maklerbüros Immobilien Ried, das auf die Region Bayern spezialisiert ist
  • KFW.de: Das Baukindergeld ist da
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