Mietpreisbremse und Kündigungsschutz sind per Gesetz geregelt. Vermieter fühlen sich davon in ihrem Eigentumsrecht beschränkt. Und Mieter beklagen dennoch satte Erhöhungen und Eigenbedarfskündigungen. Wem hilft das deutsche Mietrecht also wirklich? Es ist längst nicht so mieterfreundlich, wie viele meinen. Das zeigt ein Blick ins Ausland.

Darüber, wie das Paradies aussieht, gibt es unterschiedliche Vorstellungen. Für manche herrschen in Deutschland paradiesische Zustände auf dem Mietwohnungsmarkt, weil es kaum irgendwo in Europa so viele frei verfügbare und gut ausgestattete Mietwohnungen gibt wie hierzulande - und mieterfreundliche Gesetze noch dazu.

Immobilienverbänden und Eigentümergemeinschaften geht der Mieterschutz bereits jetzt viel zu weit: In ihren Augen werden Vermieter zu stark gegängelt und in ihren Preissetzungs- und Eigentumsrechten beschränkt.

Und nun wird das Mietrecht ab Januar 2019 auch noch verschärft, um künftig Mietsteigerungen und Modernisierungsumlagen stärker zu deckeln. Wird Deutschland damit zum Mieterparadies – und zum Alptraum für Vermieter und Immobilieninvestoren?

Mieterschutz im internationalen Vergleich

Wie mieterfreundlich ist Deutschland also? Schaut man ins europäische Ausland, so haben andere Länder längst strengere Regeln gesetzt - vor allem was Miethöhen und Kündigungsschutz betrifft.

Frankreich etwa gilt als sehr regulierter Markt mit hohem Mieterschutz. Es beschloss schon 2014 ein neues Gesetz gegen steigende Mieten. Eine staatliche Agentur wertet die Mietentwicklungen aus und sagt Bewohnern genau, wann ihre Wohnung überbezahlt ist und sie Rückzahlungen vom Vermieter verlangen können.

Auch in Österreich sind laut Studien des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (bbsr) die Miethöhen bei rund 75 Prozent der Mietverträge staatlich reguliert. In den Großstädten gilt das sogar für sieben von acht Verträgen.

Das lässt die Mieten steigen

In vielen Staaten ist der Mietmarkt inzwischen nicht mehr den reinen Marktkräften unterworfen, was vor allem an einer Entwicklung liegt: In vielen Metropolen wird der Wohnraum langsam knapp, weil immer mehr Bürger von ländlicheren Regionen in die Städte ziehen. Das lässt die Mieten in Städten rasant steigen. Dazu kommen die ewigen Niedrigzinsen. Sie machten Immobilieninvestments immer interessanter und führten zum Boom am Häusermarkt.

Viele Investoren suchen in diesem Markt jetzt eines: Rendite. Auch das trieb die Mieten stärker als zuvor - und auch viel stärker als die Inflation. Inzwischen geben Großstadthaushalte im Schnitt rund ein Drittel ihres verfügbaren Einkommens nur für Miete und Nebenkosten aus, rund jeder sechste deutsche Haushalt sogar mehr als 40 Prozent, besagen Zahlen des Statistischen Bundesamts.

Das liegt über dem Europadurchschnitt - und damit gelten diese Haushalte als überbelastet durch die hohen Wohnkosten. Nun stehen viele Regierungen vor der Frage: Muss der Wohnungsmarkt stärker reguliert werden?

Mieterverbände fordern strengere Gesetze

Es geht vor allem um die Möglichkeiten von Vermietern, die Miete deutlich zu erhöhen und Kündigungen durchzusetzen, um jene Bewohner loszuwerden, die niedrige Mieten zahlen.

Grundsätzlich fordern Mieterverbände hierzulande: Ja, es bräuchte strengere Gesetze zum Schutz der Mieter. Die seien sonst im Mangelmarkt völlig den Vermieterinteressen ausgeliefert.

Hans Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund geht selbst das neue Gesetz nicht weit genug: "Ja, die Mietpreisbremse ist richtig", findet er. Aber sie gelte noch immer nicht flächendeckend und es gebe überdies keine Sanktionen für Vermieter, die sich nicht daran hielten.

Eigentümerverbände stöhnen da laut auf: Solche Eingriffe in die Miethöhen und den freien Markt gefährdeten die Wirtschaftlichkeit von Vermietungen, sagt zum Beispiel der Zentrale Immobilien Ausschuss, der Spitzenverband der heimischen Immobilienwirtschaft.

Demnach halte die Deckelung von Mieten und Modernisierungsumlagen die Immobilienbranche vom dringend benötigten Neubau ab. Gerade dieses Argument war wohl ausschlaggebend dafür, dass das neue Mietrecht weniger scharf ausgestaltet ist, als es noch 2016 geplant war.

"Das deutsche Mietrecht ist von der Idee her gut und ausgewogen"

Wie stark reguliert dieses neue Mietrecht den Markt wirklich? Auch nicht viel mehr als vorher, sagen Anwälte, die sich auf Mietrechtsfragen spezialisiert haben, etwa Benjamin Raabe aus Berlin.

"Das deutsche Mietrecht ist von der Idee her gut und ausgewogen", sagt der Experte. "Es gewährt Mietern sogar einen überdurchschnittlichen Schutz", stellt er fest, "allerdings wird es oft nicht in dieser Form ausgelegt."

Seit 2002 ist der Bundesgerichtshof (BGH) für Mietsachen zuständig, und seitdem entscheiden die obersten Bundesrichter immer öfter zugunsten der Vermieter. Raabe sagt: "Der BGH hat den Kündigungsschutz weitgehend eingeschränkt, die Eigenbedarfskündigung ausgeweitet und bewertet insgesamt die Privatautonomie der Vermieter höher. Der Mieterschutz bleibt öfter auf der Strecke."

Seit rund 100 Jahren, seit den letzten Jahren des Kaiserreichs, gibt es in Deutschland das Prinzip des Mieterschutzes. "Aber es gibt wenige Zeiträume, in denen er so schwach war wie heute", findet Raabe. Bis zu den 60er Jahren galt sogar ein kompletter Mietsteigerungsstopp hierzulande. Es gab gar keine Erhöhungsmöglichkeiten für Vermieter. Daran erinnert sich heute kaum noch jemand.

So ist es in anderen Ländern

In Nachbarländern wie Frankreich müssen sich Mieterhöhungen am Verbraucherpreisindex orientieren, sonst sind sie nicht zulässig.

In Holland gibt es ein Punktesystem, in das Wohnungen je nach Ausstattung eingruppiert werden. Der Preis pro Punkt wird jedes Jahr staatlich festgelegt.

Das gilt für alle Wohnungen, die für weniger als 710 Euro monatlich angeboten werden – und das sind viele. Denn Holland ist das Land der Eigentümer und der 2,3 Millionen Sozialwohnungen, sie machen fast 90 Prozent der vermieteten Wohnungen aus. Nur 14 Prozent werden über den freien Markt angeboten.

In Österreichs Großstädten gibt der Staat ebenfalls vor, welche Quadratmeterpreise Vermieter maximal verlangen dürfen. In Wien sind es derzeit rund 5,40 Euro, in Salzburg knapp 7,50 Euro.

Deutschland von solchen Vorgaben weit entfernt

In Deutschland werden bestehende Regeln oft nicht eingehalten, weiß Martin Krämer vom Netzwerk Mieten & Wohnen aus der täglichen Beratungspraxis: "Was auf dem Papier steht, ist gut, aber es gibt viele Tricksereien von Vermietern."

Sie berufen sich auf neue Mietspiegel oder falsche Vergleichsdaten und begründen damit Mieterhöhungen. Sie legen Gesetze großzügig zu ihren Gunsten aus oder erhöhen nach Modernisierungen die Miete um 30 bis 40 Prozent. Das erlebt er oft. "Und die meisten Mieter unterschreiben es, weil sie keinen Stress wollen oder Angst haben, ihre Wohnung zu verlieren."

Anderswo gingen Mieter mit solchen Briefen zur Schlichtungsstelle oder zum Mieteinigungsamt. Sie entscheiden in Dänemark oder Holland bei Streitigkeiten über die zulässige Miethöhe und legen im Zweifel die Miete fest. So ähnlich könnten es die Wohnungsämter hierzulande theoretisch auch machen, sagt Anwalt Benjamin Raabe. Sie könnten die Vermieter anweisen, die Miete auf das ortsübliche Maß zu senken. Nur scheitere es daran, dass den Ämtern das Personal fehle. Manchmal fehlt wohl auch der politische Wille zur Durchsetzung solcher Forderungen.

Deswegen müssen Mieter hierzulande selber aktiv werden, wenn ihnen saftige Mieterhöhungen oder Eigenbedarfskündigungen drohen – die in anderen Ländern schwieriger durchzusetzen sind als bei uns. Verbraucheranwälte sagen, bisher wehrten sich nur diejenigen Mieter, die es sich leisten können, notfalls vor Gericht zu ziehen – und die sich das Risiko leisten können, den Streit um die Miethöhe zu verlieren. Oder gleich die Wohnung.

Verwendete Quellen:

  • Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung: Mietrecht und energetische Sanierung im europäischen Vergleich
  • ambafrance.org: Neues französisches Mietrecht will Preisanstieg dämpfen
  • Statistisches Bundesamt: 16% der Bevölkerung durch Wohnkosten überbelastet
  • Deutscher Mieterbund: Wohnen muss bezahlbar sein
  • Zia Deutschland: Mietrechtsanpassungsgesetz
  • bpd: Wohnungsmärkte im Vergleich
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