Die Frage spielt derzeit nicht nur im Bundestagswahlkampf eine Rolle, sondern auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH): Wie hoch darf eigentlich die Miete sein? Hier setzen die Mietspiegel und die ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich Grenzen. Die Kammer hat am Mittwoch über eine Klage wegen der Erhöhung in bestehenden Verträgen entschieden.

In dem Fall geht es um Doppelhaushälften in Ahlen in der "Zechensiedlung Neustadt". In dem unter Denkmalschutz stehenden Komplex aus den Jahren 1910 bis 1924 wollte nun die Bergwerksgesellschaft Westfalen die monatliche Miete erhöhen, was die Beklagten jedoch nicht akzeptierten. Deshalb klagte die Gesellschaft und unterlag vor dem Amtsgericht. Dieses hatte die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe eines Sachverständigen anhand des Mietspiegels von Ahlen ermittelt. Ergebnis: Diese sei sogar niedriger als die bisher bezahlte.

In der Berufung sahen die Richter das anders und argumentierten auf Basis eines Sachverständigengutachtens. Demnach komme der einfache Mietspiegel nicht als taugliche Erkenntnisquelle in Betracht, denn die besagten Wohnungen wiesen Besonderheiten auf, die einem Vergleich mit dem Mietwohnraum im übrigen Stadtgebiet entgegen stünden.

Streitpunkt ist oft die Lage

Derartige Bewertungsfragen sind nach Angaben des Stuttgarter Mietrechtsanwaltes Karl-Friedrich Moersch nichts Ungewöhnliches. "Das ist äußerst schwierig festzulegen, jedes Haus ist ja anders", kommentiert er. Um den Wert einer einzigen Wohnung und damit die Miete festzulegen, nennt er vor allem zwei Methoden. Mit dem Mietspiegel, welcher gemeinsam von der betreffenden Kommune, den Mietern, Vermietern und Maklern erstellt wird, versucht man dies mit Kriterien wie Lage, Alter, Baujahr und Ausstattung des Objektes. "Streitpunkt ist dabei nach meiner Erfahrung meistens die Lage", ergänzt er. Darum seien Großstädte wie Frankfurt oder Berlin schon dazu übergegangen, diese in etwa einzugruppieren in einfache, mittlere und gute Wohnlagen.

Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht beim Eigentümerverband Haus+Grund, wünscht sich dies flächendeckend: "Das wäre sicher hilfreich". Andererseits gebe längst nicht jede Kommune einen eigenen Mietspiegel – dessen Erstellung bis zu 200.000 Euro kosten kann – heraus. "Wenn man die gesamte Anzahl nimmt, gibt es relativ wenige", räumt er ein. Moersch schätzt die Zahl auf deutschlandweit 300 bis 400.

Kappungsgrenze legt Höchstmieten fest

Darum ist nach seiner Einschätzung die einfachste und gebräuchlichste Methode der Vergleich mit drei ähnlichen Objekten und deren Mieten innerhalb der letzten vier Jahre in der gleichen oder einer vergleichbaren Gemeinde. Schließlich nennt er als Methode zur Mietfestsetzung noch das individuelle Gutachten. Dieses koste um die 1000 Euro und sei zunächst vom Vermieter zu tragen.

In jedem Fall darf die Miete bei bestehenden Verträgen, die unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, in Gebieten mit knappem Wohnungsbestand innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent erhöht werden, in anderen Lagen sind es 20 Prozent. Grundlage der Regel ist die sogenannte Kappungsgrenze. Der reduzierte Satz gilt in München und Berlin, mehrere Bundesländer überlegen noch, ob auch sie ihn einführen sollen. Ausgenommen sind Erhöhungen, wenn das Objekt vom Vermieter saniert wurde. Diese dürfen bis zu elf Prozent der Kosten unabhängig von der Kappungsgrenze auf den Mieter umlegen.

Als konkretes Beispiel nennt Moersch eine Wohnung, die momentan 5 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter kostet, laut Mietspiegel aber auf 8 Euro kommen müsste. Trotzdem dürfe der Eigentümer den Tarif entsprechend der Kappungsgrenze auf maximal 6 Euro erhöhen.

Strafbarer Mietwucher

Mehr Freiheit haben Eigentümer beim Tarif für Neuvermietungen. Auch dabei darf der Vermieter aber die Höchstgrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. des Mietspiegels eigentlich nicht überschreiten. Tut er dies um mehr als 50 Prozent, ist dies laut Gesetz Mietwucher. "Derjenige begeht eine Ordnungswidrigkeit und der Vertrag kann angefochten werden", zeigt Happ die Folgen auf. Theoretisch biete das Gesetz auch noch eine Möglichkeit, bei einem Anheben der Miete um mehr als 25 Prozent einzuschreiten, wenn der Vermieter die Notsituation des Mieters ausnutze. "In der Praxis kommt das aber kaum vor, da wir flächendeckend keinen solchen Wohnraummangel haben", unterstreicht Happ, in dessen Verband rund 900.000 private Haus- und Wohnungseigentümer zusammengeschlossen sind.

"Redet miteinander und einigt euch"

Allgemein scheint die Mieterhöhung kein großer Streitpunkt zu sein. "Wenn die Leute unbedingt eine Wohnung brauchen, sind sie unabhängig vom Mietspiegel oder der Vergleichsmiete bereit, fast alles zu bezahlen", gibt Moersch zu Bedenken. Nach seinen Angaben drehen sich bei den 300.000 Verfahren im Mietrecht jährlich nur 25 Prozent um die Zulässigkeit von Mieterhöhungen, knapp die Hälfte der Streitigkeiten dagegen um Schönheitsreparaturen.

Beide Experten sehen, was die Mieterhöhungen angeht, im aktuellen Urteil des BGH keine Signalwirkung. Die Fälle seien zu speziell und es gehe lediglich um die Anwendbarkeit des Mietspiegels, gibt Happ zu Bedenken. Darum empfiehlt Anwalt Moersch Mietern und Vermietern den außergerichtlichen Weg: "Redet miteinander und einigt euch."