Für den Besitzer einer Immobilie gibt es zahlreiche Fallstricke bei der Vermietung. Vom Kündigungsrecht bis hin zum Umgang mit Mietern, die nicht zahlen wollen, gibt es einiges zu beachten. Ein Experte verrät, worauf Vermieter in der Praxis achten müssen.

Der Traum einer eigenen Immobilie, über die man Mieteinkünfte bekommt, kann schnell zum Albtraum werden, wenn man sich die falschen Mieter ins Haus holt.

Doch welche Rechte hat man als Vermieter und wie kann man sich gegen Mietnomaden, Schäden und mehr absichern?

Wir haben uns mit Gerold Happ, Bundesgeschäftsführer der Haus & Grund Deutschland, unterhalten und gefragt, wie man dennoch an sein Geld kommt, wenn der Mieter einfach nicht bezahlen will.

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Herr Happ, unter welchen Bedingungen darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Gerold Happ: Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus können dem Mieter entweder außerordentlich fristlos oder ordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Eine außerordentliche Kündigung ist aber immer nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich.

Ein solch wichtiger Kündigungsgrund liegt beispielsweise dann vor, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, sie unbefugt einem Dritten überlässt oder er den Hausfrieden nachhaltig stört.

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung liegt ebenfalls vor, wenn der Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt oder mit der Mietzahlung in Höhe von zwei Monatsbeträgen in Verzug gerät.

Und wie sieht es bei der ordentlichen Kündigung aus?

Ordentlich kann der Vermieter immer dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ein solches berechtigtes Interesse ist dann anzunehmen, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder ein sonstiges Mitglied seines Haushalts benötigt. Stichwort: Eigenbedarfskündigung.

Auch, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hindert und ihm hierdurch erhebliche Nachteile drohen, darf der Vermieter ordentlich kündigen.

Hierbei handelt es sich aber um Einzelfälle. Eine Kündigung darf nicht nur deshalb ausgesprochen werden, wenn die Wohnung im Anschluss für eine höhere Miete vermietet werden kann.

Das heißt, dass es möglich ist, aus wirtschaftlichen Gründen den Mietvertrag zu kündigen?

Eine Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen ist nur mit den eben ausgeführten Argumenten möglich und wenn der Vermieter dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Eine solche Fallkonstellation liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter das sanierungsbedürftige Gebäude abreißen will, weil es sich im aktuellen Zustand nicht weiter vermieten lässt, ein Mieter jedoch nicht ausziehen will und so den Abriss und den anschließenden Neubau verhindert.

Was passiert, wenn die Mieter mutwillig die Wohnung zerstören?

Wenn der Mieter mutwillig die Wohnung zerstört, dann muss er dem Vermieter den hierdurch entstandenen Schaden ersetzten.

Zugleich kann der Vermieter dem Mieter außerordentlich fristlos kündigen.

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Inwiefern kann man als Vermieter Mietnomaden erkennen?

Mietnomaden im Voraus zu erkennen ist schwer. Zunächst sollte man sich von Mietinteressenten folgende Unterlagen aushändigen lassen: Einkommensnachweise der letzten drei Monate, Bonitätsauskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters, Kopie des Personalausweises und eine ausgefüllte Mieterselbstauskunft.

Da in der digitalen Zeit solche Nachweise aber leider auch leicht gefälscht werden können, sollten sie soweit möglich auf ihre Echtheit überprüft werden. Wenn die Mietinteressenten diese objektiven Prüfkriterien bestanden haben, bleibt dem Vermieter nur noch übrig, auf sein Bauchgefühl zu vertrauen.

Daher ist es wichtig, dass man die Mietinteressenten vor Vertragsschluss persönlich kennen lernt, um sich von diesen einen Eindruck machen zu können.

Welche Möglichkeiten haben Vermieter, wenn Mieter keine Miete zahlen?

Wenn Mieter ihre Miete nicht zahlen, kann der Vermieter die ausgebliebenen Beträge gerichtlich einfordern. Sollten die Ausstände eine Summe von zwei Monatsmieten erreicht haben, kann der Vermieter das Mietverhältnis zusätzlich sowohl fristlos als auch ordentlich kündigen.

Ausstände kann der Vermieter aber auch mit der ihm geleisteten Kaution verrechnen. Er hat dann aber einen Anspruch, dass der Mieter die Kaution wieder auffüllt.

Wie kommt ein Vermieter dennoch an sein Geld?

Wenn der Mieter trotz rechtskräftiger Verurteilung seine Mietrückstände nicht begleicht, kann der Vermieter seine Forderungen von einem Gerichtsvollzieher vollstrecken lassen.

Dieser kann auch das Konto oder Gehaltsforderungen des Mieters pfänden.

Darf ich Gegenstände als Pfand behalten, wenn der Mieter nicht bezahlt?

Dem Vermieter steht an den vom Mieter in die Wohnung eingebrachten Sachen für seine sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Forderungen ein Vermieterpfandrecht zu.

Der Vermieter kann sein Pfandrecht geltend machen und die gepfändeten Sachen verwerten, indem er sie beispielsweise verkauft.

Allerdings kann er die Herausgabe der Gegenstände nicht eigenständig durchsetzen, sondern ist hier ebenfalls auf die Mithilfe des Gerichtes und eines Gerichtsvollziehers angewiesen.

Er darf also nicht eigenmächtig die Wohnung betreten und Gegenstände für die Verwertung gegen den Willen des Mieters entfernen.

Er darf aber andererseits verhindern, dass der Mieter Gegenstände aus der Wohnung entfernt, um sie dem Zugriff des Vermieters zu entziehen. Der Mieter kann die Verwertung seinerseits verhindern, indem er eine entsprechende Sicherheit leistet.

Ausgenommen von dem Vermieterpfandrecht sind unpfändbare Sachen nach § 811 ZPO. Hierbei handelt es sich beispielsweise um Gegenstände für den persönlichen Gebrauch wie Kleidungsstücke und Bettwäsche, erforderliche Nahrungsmittel, Schulbücher, Eheringe oder Brillen.