Kaufen oder Bauherr werden, das ist hier die Frage

Viele Menschen träumen davon, Hausbesitzer zu sein. ©  imago/ Rust

Wer in den eigenen vier Wänden lebt, egal ob Eigentumswohnung, Reihenhaus, historische Villa oder Architektenhaus, kann sich ganz anders ausleben und entfalten, als in der Mietwohnung. Allerdings will im Vorfeld alles genau kalkuliert sein. Denn je nach vorhandenem Eigenkapital fällt auch für Immobilienbesitzer eine monatliche Belastung an, die mit dem Mietpreis vergleichbar ist.

Kaufen oder Bauen - Eine Typ-Frage

Die Entscheidung für Kauf oder Bau eines Hauses hängt zuallererst mit den eigenen Vorstellungen und Bedürfnissen zusammen. Hier steht die Selbstverwirklichung - vom Grundstückskauf über Architektur und Bauweise bis zur Raumaufteilung und Innengestaltung des Hauses - dem Charme einer gewachsenen Bausubstanz mit Stil und Historie gegenüber.

Während den Häuslebauer "nur" finanzielle Belange an der Umsetzung seines idealen Traumhauses hindern können, wobei auch bei Fertighausmodellen individueller Spielraum bleibt, geht ein Hauskauf deutlich schneller und kann wesentlich preiswerter sein - allerdings stehen die räumliche Gegebenheiten fest. Bei vergleichbarer Größe, Lage und Ausstattung ist die Bestandsimmobilie immer günstiger als der Neubau.

Finanzierung des Immobilientraums

Für beide Varianten gilt: Je mehr Eigenkapital aufgebracht werden kann, desto besser. Bei jeder Immobilienfinanzierung durch Bausparverträge oder spezielle Förderprogramme wie beispielsweise das KfW-Programm (Kreditanstalt für Wiederaufbau) gilt: Sicherheit geht vor Rendite.

Trotzdem ist es für nahezu jeden zukünftigen Immobilienbesitzer notwendig, ein Darlehen bei Bank, Bausparkasse oder ähnlichen Instituten aufzunehmen. Rechnen Sie zu den Kosten für die Immobilie unbedingt auch die Nebenkosten hinzu, wie zum Beispiel Grunderwerbssteuer, Notarkosten (immerhin ein Prozent des Preises) und Maklercourtage.

Es empfiehlt sich, den Kapitalbedarf eher großzügig zu kalkulieren - häufig bleibt es durch verschiedene Unwägbarkeiten nicht bei den zuerst veranschlagten Kosten. Die monatliche Tilgungssumme sollte nicht zu hoch angesetzt werden.

Durch mögliche Eigenleistungen gerade für Bauherren, eine Laufzeitverlängerung oder auch Abstriche bei der Ausstattung oder Größe lassen sich die Belastungen für Tilgung und Zinsen senken. Um auch im schlimmsten Fall gesichert zu sein, ist die Risiko-Lebensversicherung des Hauptverdieners eine vernünftige Vorsorge.

Über den Hauskauf darf nicht der Zins entscheiden

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Pro und Contra

Wer kauft, wohnt schneller im eigenen Haus, weil Planungs-, Genehmigungs- und Bauphase wegfallen. Dafür bekommt der Käufer meist keine Gewährleistung oder höchstens für die Veränderungen der letzten drei bis fünf Jahre. Ein historisches Gemäuer liegt oft auf einem Grundstück mit altem Baumbestand, in gewachsenen Strukturen und hat Charme und Stil.

Gerade hier liegen auch mögliche Nachteile: Teilweise sind schwer kalkulierbare Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten notwendig, die durch Denkmalschutzauflagen und Ähnliches erschwert und kostenintensiver werden könnten. Was bei einer Zwangsversteigerung vielleicht zuerst wie ein "Schnäppchen" aussieht, birgt möglicherweise viele verdeckte Probleme. Bei alten Villen und anderen repräsentativen Gebäuden müssen nicht selten nochmal ein Drittel des Kaufpreises hineingesteckt werden.

Unser Rat: Investieren Sie vorab in ein Gutachten, wenn verlässliche Informationen zu Sach- und Verkehrswert der Immobilie fehlen.

Mindestens 20 Prozent Eigenkapital

Ganz gleich, was Finanzen und Wünsche vorgeben und ob ein Fertig- oder ein Architektenhaus gebaut werden soll: Experten raten, einen Eigenanteil von wenigstens einem Fünftel der Bausumme aufzubringen. Es ist naheliegend: je höher der Eigenanteil, desto günstiger das Darlehen.

Hinzu kommt, dass abhängig von energetischem Standard und technischer Ausstattung der geplanten Immobilie öffentliche Förderprogramme greifen und der Bauherr hier Unterstützung in klingender Münze beantragen kann. Beispielsweise zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse sind möglich - hier hilft ein Energieberater weiter.

Auch in Bezug auf das Darlehen lohnt sich der Vergleich der Konditionen unterschiedlicher Kreditanstalten. Angesichts der Laufzeit können auch kleine Zinsunterschiede beträchtliches Sparpotential bedeuten.

Ganz wichtig beim Hausbau: Die Konditionen sind an einen fest vereinbarten Zahlungsplan geknüpft, der nur bei regelmäßigem Baufortschritt funktioniert. Daher empfiehlt es sich, mit dem Bauträger verbindliche Fertigstellungstermine zu vereinbaren.