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22.04.2014, 09:38 Uhr

Neues Mietrecht ab 1. Mai: das müssen Sie wissen

Der Bundesrat hat den von der schwarz-gelben Koalition beschlossenen Änderungen am Mietrecht im Februar zugestimmt. Zum 1. Mai treten sie in Kraft. Einen Umweg über den Vermittlungsausschuss brauchte es dabei nicht, obwohl die Opposition zuvor die Schlechterstellung der Mieter kritisiert hatte. Bei der Abstimmung im Rat war Niedersachsen noch von der Ende Januar 2013 abgewählten CDU/ FDP-Regierung vertreten worden. Damit gab es im Rat keine Mehrheit gegen das Gesetz.

Von Lisa Gatow für GMX

Die Neuregelungen verfolgen im Kern das Ziel, Modernisierungen zu fördern, die zum Energiesparen beitragen. Klimafreundliche Sanierungsmaßnahmen werden daher erleichtert. Zugleich soll es für Vermieter leichter werden, sogenannte "Mietnomaden" - also Mieter mit schlechter Zahlungsmoral - vor die Tür zu setzen. Mieter werden im Gegenzug besser vor Eigenbedarfskündigungen und zu schnellen Mieterhöhungen geschützt.

Ob Vor- und Nachteile gerecht auf Mieter und Vermieter verteilt wurden, ist noch schwer zu beurteilen. Bisher äußern sich die Eigentümerverbände eher positiv, während Mietervereinigungen Kritik üben. Welche konkreten Veränderungen es ab dem 1. Mai gibt, lesen Sie hier:

"Energetische Modernisierung" - Mietminderung wird seltener

Plante bisher ein Vermieter die Modernisierung beziehungsweise Sanierung seiner Wohnungen oder Häuser, waren Mietminderungen während der Bauzeit üblich. Je nach Beeinträchtigung konnten Mieter mit einer wesentlich niedrigeren Mietbelastung rechnen. Nach neuem Recht wird sich dies zumindest bei der "energetischen" Modernisierung - also bei Arbeiten, die zu einer höheren Energieeffizienz der Immobilie beitragen - ändern. Mieter müssen dann in den ersten drei Monaten der Bauarbeiten mit allen Unbilden des Umbaus wie Lärm und Schmutz oder dem zeitweisen Ausfall von Heizung und Wasser zurechtkommen. Mietminderungen, wie nach altem Recht üblich, können erst ab dem vierten Monat vorgenommen werden.

Tour Odéon in Monaco

Dass in Monaco das Geld lockerer sitzt als anderswo in Europa ist nichts Neues. Ein geplantes Appartement-Hochhaus soll aber nun alle Rekorde brechen. In dem Gebäude soll nämlich die Wohnung mit dem höchste Quadratmeterpreis der Welt realisiert werden. >

Egal ob Wärmedämmung oder der Einbau von Fotovoltaik, ausschlaggebend ist die wirtschaftlichere Nutzung der Energie. Eine automatische Kostenersparnis für den Mieter bedeutet dies allerdings nicht. Wird beispielsweise die alte Heizungsanlage modernisiert, darf der Vermieter die Miete erhöhen. Hier bleibt es dabei, dass bis zu elf Prozent der Kosten im Jahr auf die Miete umgelegt werden können, egal, ob es sich um eine normale oder energetische Modernisierung handelt. Allerdings profitiert der Mieter potentiell von den sinkenden Heiz- und Energiekosten.

Kosten die allein dem Klimaschutz dienen - zum Beispiel für eine Solaranlage, deren Strom ins öffentliche Netz eingespeist wird - dürfen nicht an die Mieter weitergeben werden.

Härtefallregelung - Schutz der Mieter bleibt erhalten

Bisher gab es für Mieter die Möglichkeit, die Modernisierung durch einen angemeldeten Härtefall zu verzögern. Ob die zu erwartende Mieterhöhung für ihn tatsächlich nicht tragbar waren, musste geprüft werden, bevor die Bauarbeiten beginnen durften. Diese Verfahrensweise wurde nun "gedreht": Nachdem der Vermieter seine Baumaßnahmen angekündigt hat, kann der Mieter schriftlich auf seine Zwangslage hinweisen. Er muss dies spätestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten tun, die wiederum mit einem Mindest-Vorlauf von drei Monaten vom Vermieter anzumelden sind. Unabhängig von den Einwänden des Mieters können die Arbeiten künftig planmäßig beginnen. Erst wenn die Mieterhöhung ansteht, wird die finanzielle Situation des Mieters geprüft. Handelt es sich dann tatsächlich um einen Härtefall, der "schriftlich und fristgebunden" mitgeteilt wurde, muss der Mieter trotz Modernisierung auch in Zukunft keine höhere Miete zahlen. Damit bleibt der Schutz vor finanziell nicht tragbaren Mieterhöhungen erhalten.

Mietnomaden - Räumung wird für den Vermieter leichter

Beantragte Wohnungsräumungen müssen künftig von den Gerichten vorrangig bearbeitet werden. Kommt es zu einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzug, kann das Urteil mit einer "einstweiligen Verfügung" schneller erreicht werden. Außerdem können die Mieter angewiesen werden, die während des Räumungsverfahrens anfallende Miete als "Sicherheitsanordnung" zu hinterlegen, um den Vermieter vor wirtschaftlichem Schaden zu bewahren.

Auch wenn die Räumung durch den Trick verhindert werden soll, dass nicht der eigentliche Mieter, sondern ein angeblicher Untermieter die Tür öffnet, muss die Räumung nicht ausgesetzt werden. Der Gerichtsvollzieher bekommt schnell und unbürokratisch einen weiteren Räumungstitel gegen die vorgeschobene Person.

Die sogenannte "Berliner Räumung" erlaubt dem Gerichtsvollzieher, das Urteil der Wohnungsräumung zu vollstrecken, ohne dass er sich um Abtransport und Einlagerung der Möbel kümmern muss. Nach altem Recht musste der Vermieter alle Räumungskosten vorstrecken und das Ausräumen der Wohnung organisieren.

Mieterschutz bei Eigentumswohnungen

Dagegen ist das "Münchner Modell" zukünftig verboten. Dabei handelte es sich um die unlautere Kündigung von Mietern unter Umgehung der dreijährigen Kündigungsfrist, die für Eigenbedarf besteht, wenn ein Haus in Wohneigentum umgewandelt werden sollte. Die Gesetzeslücke, über die Gründung etwa einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts die gesetzlich zum Mieterschutz bestehenden Kündigungsfristen auszuhebeln, wurde damit geschlossen.

Kappungsgrenze - Miete steigt langsamer

Nach altem Recht durften Vermieter ihre Mieten im Lauf von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen - gemessen an der "ortsüblichen Vergleichsmiete". Ab 1. Mai wird es jetzt für Landesregierungen möglich sein, die Kappungsgrenze in den Städten und Gemeinden auf 15 Prozent zu senken. Demnach darf die Miete binnen drei Jahren höchstens um diesen Prozentsatz steigen. Obergrenze ist und bleibt die "ortsübliche Vergleichsmiete".

Die Rede ist immer von Bestandsmieten - wird eine Wohnung nach Umzug neu angeboten, kann der Vermieter auch höhere Steigerungen vornehmen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Liegt eine Wohnungsmiete unter den in der Region üblichen Kosten für Wohnraum vergleichbarer Größe, Ausstattung, Lage usw., darf der Vermieter nach den oben genannten Regeln mehr verlangen. Neuerdings werden auch die ortsüblichen energetischen Standards in der Region Einfluss auf die Vergleichsmiete haben - wobei es keine Rolle spielt, ob entsprechende Maßnahmen in der betreffenden Wohnung vorgenommen wurden.

Kaution

Es bleibt dabei, dass neue Mieter eine Kaution von drei reinen Monatsmieten (ohne Nebenkosten) hinterlegen müssen. Gezahlt wird vereinbarungsgemäß auf einmal oder in drei Monatsraten. Nach neuem Recht kann nun der Vermieter sofort wieder fristlos kündigen, wenn sein Neumieter mit zwei Raten im Rückstand ist.

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